كيف تعبر صفقة ساويرس عن العوائد الخيالية للعقارات فى مصر؟

عرض الملياردير المصري نجيب ساويرس، قصراً للبيع في الساحل الشمالى بأسعار تتجاوز التصورات، مما يعكس العوائد الكبيرة التي يمكن تحقيقها من الاستثمار العقاري على المدى الطويل فى مصر تحديداً والتي تجاوزت 500% خلال 10 سنوات على الدولار.

وقال الرئيس التنفيذي لشركة إتقان للاستشارات المالية، باسم الشربيني، إن العائد على الاستثمار في العقارات بمصر يختلف حسب نوع العقار سواء كان تجارياً، إدارياً، سكنياً، أو ساحلياً. وأوضح أن العائد السنوي على العقار في مصر يتراوح بين 10-15%، مقارنةً بدول مستقرة مثل إنجلترا أو دبي التي تحقق زيادة تتراوح بين 5% و8%. وأوضح الشربيني أن مصر تُعد من أكبر الأسواق العقارية في منطقة الشرق الأوسط، حيث يعمل حوالي 15 مليون مصري في الخارج، ويمثلون نحو 35-50% من مبيعات العقارات في السوق المحلي.

وأشار الشربيني إلى أن العقارات التجارية تحقق أعلى عائد على الاستثمار، يليها العقارات الساحلية التي شهدت ارتفاعاً ملحوظاً، ثم العقارات الإدارية، وأخيراً العقارات السكنية.

وأكد الشربيني أن الاستقرار الاقتصادي، وتحرير سعر الصرف، واستقرار الدولار ساهموا في تحفيز السوق العقارية، ما جعل الاستثمار في العقار أكثر استدامة، كما أن السوق بدأ في التعافي منذ مايو الماضي، متوقعاً أن يصل إلى ذروته في آخر ثلاثة أشهر من العام، حيث بلغت مبيعات القطاع 800 مليار جنيه حتى نهاية يوليو، ومن المتوقع أن تصل إلى تريليون جنيه بحلول نهاية 2024.

أوضح الشربيني أن نمو العائد على الاستثمار العقاري يعتمد على عدة عوامل، أبرزها الموقع واسم المطور واسم المشروع، بالإضافة إلى تشغيله، وخاصة في المشروعات غير السكنية. كما أشار إلى أن عامل الندرة يلعب دوراً كبيراً في زيادة العائد، فكلما كان العرض محدوداً ارتفع العائد.

بينما يرى أشرف ضياء، رئيس مجلس إدارة شركة A Squared للاستشارات، أن الزيادة في قيمة العقار في مصر تتراوح بين 15-20% بالإضافة إلى احتساب معدل العائد الداخلي (IRR)، وهو النسبة التي يتوقع أن ينمو بها كل جنيه مستثمر خلال فترة الاستثمار. بينما العائد الايجاري يتراوح ما بين 10-14% بينما العائد على السكني من 7-9%.

أضاف ضياء أن العائد الإيجاري للعقارات التجارية يتراوح بين 10% و14%، بينما يتراوح العائد على العقارات السكنية بين 7% و9%. ورغم ذلك، توقع زيادة العائد على الاستثمار في العقارات السكنية نتيجة إقبال اللاجئين السودانيين في مصر على شراء الأصول السكنية، بالإضافة إلى كثرة تسليم الوحدات وطرح العديد من المشروعات الجديدة، خاصة في المدن الجديدة.

وبحسب ضياء، فإن حساب العائد على العقار سنوياً يتم عبر إضافة إيجار المكان إلى الزيادة السنوية في قيمته، ونظراً لأن العديد من المشروعات العقارية لا تزال قيد التنفيذ، فإن العائد يتم حسابه على أساس الملكية (ROE) وليس على الاستثمار، حيث يُحتسب العائد على الاستثمار بناءً على التأجير أو إعادة بيع العقار.

أوضح ضياء أن العائد على الاستثمار في العقار يتفوق على الذهب والدولار، حيث تأتي إيرادات العقارات من مصادر متعددة مثل الإيجار المتكرر، في حين تعتمد إيرادات الذهب والدولار بشكل أساسي على البيع فقط، مما يجعل العقار أكثر استقراراً وأقل عرضة للتقلبات.

ولفت إلى أن قيمة العقارات لا تنخفض، على عكس الذهب والدولار اللذين قد يشهدان تذبذبات في أسعارهما، مضيفاً أن العائد على الملكية يرتفع حتى إذا قام العميل بدفع 30% فقط من قيمة وحدته وبدأ بتأجيرها بعد الاستلام، حيث يُمكنه سداد جزء من الأقساط من عائد الإيجار، والباقي يكون عائداً مستمراً له، مما يعزز تفوق العقارات كخيار استثماري. كما أكد أن العائد في العقار يمكن أن يكون عائد استثمار، عائد على الملكية، أو عائد على الأصل، وهو تنوع لا يوجد في الأوعية الاستثمارية الأخرى.

قال أحمد العدوي، الرئيس التنفيذي لشركة إنرشيا للتنمية العقارية، إن الاستثمار في عقارات الساحل الشمالي شهد ارتفاعاً في العوائد بنسبة لا تقل عن 25% خلال العامين الماضيين، مشيراً إلى أن العوائد الإيجارية للوحدات العقارية في المنطقة حققت نفس النسبة.

وأشار الرئيس التنفيذي لشركة RoadMap للاستشارات، حاتم عادل، إن العائد على الاستثمار في العقار التجاري يصل الى 12% وخاصة في المدن الجديدة، مؤكدا ان الشيخ زايد أعلى من شرق القاهرة أو التجمع الخامس في العائد على الاستثمار في المشروعات التجارية.

وأضاف عادل، أن العائد المالي الناتج عن الاستثمار في العقارات، والذي يعتمد على عدة عوامل، منها الإيجارات السنوية وارتفاع قيمة العقار بمرور الوقت، بالإضافة إلى المصاريف الإضافية المرتبطة بالعقار مثل الصيانة والإصلاحات. وأضاف أن حساب هذا العائد يتم وفقاً لمعادلة تتضمن طرح التكاليف السنوية من العائد السنوي، ثم تقسيم الناتج على القيمة السوقية للعقار، مما يوفر صورة دقيقة عن الربحية المتوقعة من الاستثمار العقاري.

وأشار عادل إلى أن العائد على أصل العقار (ROA) غالباً ما يكون أعلى من العائد على الاستثمار في العقار (ROI). ذلك لأن هناك أماكن قوية قد لا تكون قد عملت بشكل جيد، مما يعني أن العملاء لم يبيعوها أو يشغلوها لتحقيق ROI. ولكن، عندما يتسلم العميل وحدته، قد يكون المكان قد ارتفع سعره بشكل كبير، وعند بيع الوحدة، يحقق ربحاً كبيراً، وبقسمة هذا الربح على مدة الأقساط، فإن الأرباح يمكن أن تتجاوز 30%، وفقاً للتقرير الذى أعدته العربية بيزنس.